In ripresa il mercato immobiliare cittadino: ecco cosa conviene

Torna a crescere il mercato immobiliare udinese, dopo una fase di declino a seguito della crisi finanziaria del 2008: la ripresa, lenta, è partita nel 2014. Nel 2019 sono riprese le transazioni immobiliari ed è aumentata l’intensità del mercato come il capitale erogato per la compravendita di immobili. La crisi pandemica nel 2020 ha fatto segnare una lieve flessione nel trend di crescita, ma il mercato ha ripreso prontamente la crescita nel biennio successivo, registrando valori addirittura superiori a quelli del 2019. È la fotografia sul mercato immobiliare in Friuli commissionata a Format Research dalla Camera di Commercio Pordenone-Udine, presentata questa mattina, alla presenza delle associazioni di categoria interessate, dal presidente Cciaa Giovanni Da Pozzo e dal presidente Format Research Pierluigi Ascani.

Dati

Le transazioni immobiliari normalizzate (Ntn), ossia il numero di transazioni conteggiate per quota di trasferimento di proprietà, ha raggiunto nella città di Udine il valore di 138 punti base nel 2022 con 1.787 transazioni immobiliari (fatto 100 l’anno 2008 con 1.295 transazioni). L’indice Ntn di Udine supera la media nazionale (valore Italia 120). Lo studio riguarda l’evoluzione del mercato immobiliare nel territorio di Udine e i cambiamenti intervenuti nel settore a partire dalla crisi economica del 2008. La ricerca è inquadrata in un decennio in cui si è assistito a un incremento del valore aggiunto prodotto dalle imprese sul territorio della provincia di Udine. Il dato è superiore al periodo pre-pandemico: fatto 100 il 2010, il 2020 ha segnato un 102 e il 2022 un 119. Circa il 43% del valore aggiunto Fvg è prodotto nel territorio della provincia di Udine. Di questo, il 68% è prodotto dalle imprese dei servizi, il 30% dal comparto industria e poco più dell’1% dalle imprese agricole. Rispetto al 2012 l’occupazione è sensibilmente in crescita nel 2023 (+4,3%). Per l’indagine, Format Research ha raccolto, studiato e organizzato dati-desk di fonti statistiche ufficiali (aggiornate a novembre 2023 e gennaio 2024) e inoltre realizzato indagini di campo su un campione rappresentativo di popolazione e imprese del comune di Udine nel periodo 18 settembre – 3 ottobre scorso: 214 imprese e 400 cittadini.

Il valore

Il valore medio per abitazione concesso dai finanziatori nel territorio del Nord-est a partire dal 2012 è dapprima sceso, mentre i dati odierni sono in ripresa, avvicinandosi ai valori pre-crisi. Dai 138 mila euro erogati per immobile in media nel 2008, si vede dapprima una curva in discesa e quindi in risalita, fino a tornare al valore di 134 mila euro a immobile nel 2022. Lo studio analizza anche quotazioni medie per immobile, che registrano un andamento negativo dal 2011 fino al 2015, per poi tornare a crescere fino al 2022. Nel 2022 la quotazione media in provincia di Udine è 1.074 euro al metro quadro, 1.204 nella città di Udine. Lo studio evidenzia anche una tendenza interessante: se dal 2012 si assiste ad un tracollo nella quotazione media degli immobili nel territorio di Udine, il dato, dopo anni di stagnazione, risulta in ripresa nel 2022. Il calo nella quotazione immobiliare è avvenuto in modo evidente nella città di Udine (da 1.241 euro al metro quadro nel 2008 ai 1.204 nel 2022), mentre nel resto della provincia la curva è meno discontinua e le quotazioni al metro quadro risultano sempre superiori al dato 2008 (da 1.053 a 1.074 del 2022).

Positiva l’opinione di cittadinanza e imprese su decoro urbano e riqualificazione. Una parte del rapporto di ricerca riporta gli esiti delle indagini campionarie realizzate sulle imprese e sui cittadini del comune di Udine. Il 66,2% delle imprese giudica favorevoli le condizioni del territorio relativamente allo sviluppo delle attività imprenditoriali. La presenza di fenomeni di degrado urbano è rilevata soltanto da poco più di un terzo dei cittadini. Complessivamente, l’85,5% dei cittadini e l’85,6% delle imprese giudica “decoroso” il territorio della provincia. Quasi il 63,1% dei cittadini ritiene diffusa la rigenerazione urbana nel territorio, contro il 53,5% delle imprese. Solo il 22% dei cittadini e delle imprese non è soddisfatto delle iniziative di rigenerazione urbana. Imprese e cittadini sono tendenzialmente concordi sugli interventi di rigenerazione urbana da realizzare: riqualificazione delle aree degradate, ampliamento della rete ciclabile e il miglioramento della viabilità, potenziamento dell’illuminazione pubblica. Le imprese inoltre chiedono iniziative di rivitalizzazione dei quartieri periferici e delle zone popolari.

Focus cittadini: bonus casa

Il 43% dei cittadini intervistati ha fatto richiesta per uno dei Bonus Casa (di cui il 61% ne ha usufruito o ne sta usufruendo, il 39% ha fatto richiesta ed è in attesa dell’esito) e un quinto di chi non ha presentato richiesta stava valutando di farlo. Lo studio riporta anche un interessante dato fonte Enea: l’investimento medio nel Super Ecobonus 110% in Fvg ad agosto 2023 è pari a 680mila euro per i condomini (supera la media nazionale che è 639mila), per gli edifici unifamiliari è invece di 109mila (inferiore al valore medio nazionale che è di 117mila).

Quanto alla tipologia del bonus, l’80% dei cittadini intervistati ha usufruito o fatto richiesta per uno dei Superbonus 110, 90 o 50, il 27% per il Bonus acquisto case green. Il 18% degli intervistati ha dichiarato che il super bonus ha consentito loro di realizzare lavori che altrimenti non avrebbero eseguito. La maggioranza degli intervistati, in ogni caso, avrebbe eseguito i valori anche in assenza dei bonus (48% certamente sì, 33% probabilmente sì) perché i lavori erano giudicati necessari. Chi avrebbe rinunciato lo avrebbe fatto a causa di risorse economiche inadeguate.