Non sempre il rapporto tra condomini e amministratore viaggia a vele spiegate. Spesso, infatti, può accadere che nasca qualcosa che incrini il rapporto fiduciario che si è instaurato. Cosa fare allora? È possibile cambiare amministratore? Ecco una rapida guida su come si faccia e quali siano i passaggi da seguire.

L'amministratore di condominio

La figura dell’amministratore di condominio è obbligatoria in tutti quegli edifici in cui risiedono almeno 8 persone. Si tratta di un punto di riferimento fondamentale per i condomini, visto che si occupa della conduzione dell’edificio stesso, di vigilare sulla sua manutenzione, di riscuotere le somme dovute e di mettere a punto il consuntivo delle spese, solo per citare alcuni dei suoi compiti. Può essere scelto tra i condomini stessi oppure ci si può affidare a un professionista esterno. Non è raro, purtroppo, che i rapporti tra l’amministratore e chi vive nel palazzo siano burrascosi, con assemblee di condominio che spesso diventano “infuocate”, come molti sono abituati a immaginare. Ecco perché non è esclusa la possibilità di revocare questa figura, una situazione che va valutata con la massima attenzione e che quindi richiede più di un chiarimento.

Come e perché si può revocare l’amministratore di condominio

Le modalità con cui è possibile revocare l’amministratore di un condominio sono sostanzialmente due:

• Assemblea condominiale: è la strada più praticata in questo caso, anche perché ha il pregio di essere economica e rapida, anche se tutte le parti coinvolte devono concordare più punti e aspetti della vicenda
• Vie giudiziarie: nel caso in cui l’assemblea non dovesse sembrare utile, ci si affida ai tribunali, anche se questa procedura è molto più lunga, consentendo comunque a un singolo condominio di prevalere sull’amministratore

In entrambi i casi, comunque, è necessario seguire una serie di passaggi prima di arrivare alla revoca vera e propria. Ecco di cosa si tratta.

Come funziona l’assemblea per revocare l’amministratore

La prima fase di questa assemblea è ovviamente quella della convocazione. Bisogna contattare l’amministratore stesso e convincerlo a convocare una riunione straordinaria, altrimenti possono bastare due condomini che richiedono l’assemblea, a patto che rappresentino un sesto dei millesimi del palazzo.

Si procede poi con la votazione, spesso si decide un quorum particolare per la revoca, in altri casi ci si affida a quello che è stato stabilito per assemblee precedenti. Con la maggioranza dei votanti si ottiene inevitabilmente un determinato risultato e l’amministratore decade dal suo incarico dopo la nomina del suo successore (può non essere immediata).

I dettagli della procedura giudiziale

L’alternativa all’assemblea è stata messa nero su bianco dal codice civile: nel testo si fa infatti riferimento alla revoca giudiziale che permette di far dimettere un amministratore di condominio tramite una sentenza in tribunale. Soltanto un singolo condomino può procedere e solamente l’amministratore può presentare la propria difesa. Per arrivare alla revoca vera e propria sono necessarie prove inconfutabili, con il vantaggio però che la persona dimissionaria non potrà mai più essere rieletta. Le ragioni per cui presentare il ricorso sono diverse, in particolare l’amministratore di condominio deve aver tenuto atteggiamenti ben precisi:

• Decisioni personali: il ricorso può essere presentato se l’amministratore ha adottato decisioni per conto proprio, evitando il voto dell’assemblea
• Mancata presentazione del rendiconto: il rendiconto di gestione è un documento fondamentale e se l’amministratore non lo presenta entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio si può procedere con la revoca
• Irregolarità gravi: con queste due parole si intendono diversi comportamenti negativi, come ad esempio la mancata riscossione dei crediti condominiali, fatture “gonfiate”, mancata apertura del conto corrente condominiale
• Inescusabili superficialità: in questo caso non esistono esempi veri e propri, visto che si intendono le condotte che vanno a danneggiare i condomini, oltre che dannose e contrarie agli interessi del condominio

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L'amministratore condominiale