Immobiliare: Udine, Lignano e Carnia trainano il mercato

Il capoluogo friulano vince la sfida per la vendita di immobili con un +6,2% e anche la provincia tiene, sempre meno appeal sui monti a eccezione di Sappada

Udine prima città del Friuli Venezia Giulia per il numero di immobili venduti: nel 2018, solo nel capoluogo del Friuli, si è registrato un aumento del +6,2% rispetto al precedente anno con la vendita di 1.396 proprietà pari al 2,43% del patrimonio immobiliare. Anche la provincia si distingue per il segno più, con un 4,2%, trainata sicuramente da Lignano Sabbiadoro, che torna appetibile e richiama sempre più interessati, mentre preoccupano i dati della montagna del Tarvisiano e della pedemontana, che in un anno hanno perso una significativa percentuale di appeal rispettivamente con il -10,3% e -9,4%, al contrario della Carnia, in cui “l’acquisto” di Sappada ha risollevato gli affari (+23,4%). Sono alcuni dei dati illustrati dalla Fiaip - Federazione italiana agenti immobiliari professionali sull’andamento del mercato, oggi alla Camera di commercio di Pordenone-Udine, nel corso della presentazione dell’Osservatorio immobiliare 2019, illustrata dal presidente provinciale Fiaip Claudio Bernardis nel convegno moderato dalla giornalista Valentina Bearzi e al quale hanno partecipato Sergio Emidio Bini, assessore regionale alle Attività produttive e turismo, Pietro Fontanini, sindaco di Udine, Gianbattista Baccarini, presidente nazionale Fiaip, Enzo Cainero, commercialista e dirigente sportivo, Massimo Ritella, direttore regionale FVG Crédit Agricole FriulAdria, main partner nell’organizzazione degli incontri di Fiaip, il consigliere della Camera di commercio di Pordenone-Udine Giovanni Collino e il presidente regionale Fiaip Leonardo Piccoli.

I dati

Nel 2018 il mercato immobiliare residenziale del Friuli Venezia Giulia ha fatto registrare complessivamente un numero di transazioni pari a 13.660, muovendo l’1,87% dell’intero patrimonio immobiliare regionale. Nella provincia di Udine sono stati venduti 5.754 immobili (+4,2%) di cui 1.396 solo nel capoluogo, e il dato della città supera, in termini di volumi delle compravendite, il 42% del mercato immobiliare residenziale della regione, guadagnandosi il primo posto. Secondo scalino per Trieste, dove tra città e provincia sono state 3.186 le vendite di immobili, con lo 0,2% in più rispetto all’anno precedente e un Indice di mobilità immobiliari (Imi), ovvero il numero degli immobili venduti rispetto all’intero patrimonio presente sul mercato, del 2,2%, la maggiore percentuale registrata in regione. Continuano a salire Pordenone, con 3.079 vendite (+6,2%), e Gorizia con 1.642 e il +3,7%, anche se la città ancora soffre, mentre la provincia conferma la quota di mercato del 12% già fatta registrare nel 2017. Il numero delle transazioni aumenta, ma con valori che, nell’usato, tendono ancora ad abbassarsi, in tutti i settori, dal residenziale al commerciale e terziario e il trend riguarda tutti gli immobili del Friuli Venezia Giulia.

Udine

La capitale del Friuli si conquista il podio per il numero di immobili venduti, 1.396 in un solo anno e il comune si è distinto tra i capoluoghi per il maggiore incremento di compravendite registrato rispetto all’anno precedente (+6,2%), nonché per essere l’unico ad aver fatto registrare un risultato migliore del corrispondente dato provinciale. A seguire i comuni di Pordenone (+2,5%) e Gorizia, per il quale è stato rilevato solo un incremento marginale delle transazioni (+0,4%). Negativo, con un arretramento di mezzo punto percentuale, è stato invece il risultato conseguito dal comune di Trieste, a fronte di un risultato leggermente positivo (+0.2%) rilevato nell’intera provincia. Per chi acquista in città, che vanta il mercato più dinamico, viale Tricesimo, le vie Del Tiglio, Cividale, Baldasseria, S.Osvaldo, viale Venezia, Da Vinci e via Colugna sono le più richieste (468 compravendite con una quotazione media al metro quadrato di 1.235 euro), seguono via Gorghi, piazza I Maggio, viale della Vittoria, vie Antonini, Cosattini, del Gelso, mentre hanno registrato molte più richieste (1.542 euro al metro quadrato) viale Europa Unita, viale XXIII Marzo, viale Trieste, viale Caccia, viale Ledra, viale Duodo, viale delle Ferriere. 

Prezzi

Nel centro storico pedonale il prezzo per il nuovo-ristrutturato il prezzo varia dai 3.000 ai 3.500 euro per metro quadrato, abbassandosi a 1.800/2.400 per un buono stato-abitabile e 900/1.600 per un appartamento da ristrutturare. Nel centro storico non pedonalizzato si passa dai 2.800/3.300 euro per il nuovo-ristrutturato ai 1.600/1.100 per il buono stato-abitabile e 900/1.500 per un immobile da recuperare; nel semicentro Ovest le quotazioni oscillano dai 2.000/2.500 ai 550/750 (secondo i tre livelli di condizione dell'appartamento) mentre cifre inferiori si attestano nella periferia Sud (da 1.500/1.700 a 300/500). Sul fronte locazioni il trend continua a essere positivo soprattutto nel settore residenziale, particolarmente frizzante il settore commerciale in determinati contesti, mentre sempre complicato resta il mercato degli uffici. Per le locazioni in immobili arredati (prezzo al metro quadro), si passa dai 9/12 euro nel centro storico pedonale ai 7/10 euro nel centro storico non pedonalizzato. La quotazione media del capoluogo (1.295 euro al metro quadro) è rimasta pressoché invariata rispetto all’anno precedente, così come sostanzialmente avvenuto per tutte le zone in cui è stato suddiviso il territorio comunale.

Provincia

Oltre al dato positivo sulla città, Udine ha registrato una buona ripresa anche nella provincia, con 5.754 transazioni e un incremento rispetto all’anno precedente pari a +4,2%. Il numero delle unità residenziali compravendute è in crescita nelle seguenti macroaree: Carnia (+23,4%, 363immobili), Medio Friuli (+10,5%, 475 vendite), Basso Friuli (+5,3%, 1.544 compravendite) nonché nelle macroaree “Conurbazione Udinese” (+1,7%, 708 immobili) e “Cividale e Valli del Natisone” (+0,6%, 158 transazioni), mentre perde tre punti in percentuale il Friuli Collinare (855 vendite). Nella provincia friulana aumenta comunque l’interesse nell’acquisto sia da parte di chi deve abitare l’immobile sia da chi vi investe i propri risparmi: i valori immobiliari dell’usato datato continuano a scendere e sono ormai estremamente interessanti per chi cerca determinate caratteristiche nell’immobile, spesso legate alle metrature particolarmente generose negli immobili con almeno trent’anni d'età. Il nuovo deve tenere in considerazione i costi a cui sono soggette le imprese costruttrici per poter fornire un prodotto competitivo sul versante dei costi energetici ed è in crescita anche il settore delle costruzioni nel settore della bioedilizia, ormai entrato nel mercato con una quota a doppia cifra e sta continuando anno dopo anno a ampliare il proprio campo operativo. 

Terreni edificabili

Un ribasso dei valori lo si evidenzia anche nel settore dei terreni edificabili, ribasso dovuto al calo di richiesta da parte delle imprese e quindi di un mercato più orientato al singolo privato che deve realizzare la propria casa. Le zone maggiormente richieste sono quelle a nord e a ovest di Udine con alcune zone collinari che mantengono inalterato il loro fascino paesaggistico. Da rilevare infine come anche la clientela estera si avvicini al Friuli, acquistando terreni su cui edificare la seconda casa per approfittare di una dislocazione geografica strategica nel contesto europeo e mediterraneo. 

Il mare

Se Udine città si distingue per i numeri, è la Bassa Friulana a trainare il mercato immobiliare della provincia. Ben 26,8% in più rispetto allo scorso anno e, a fare la parte del leone, naturalmente, è la località turistica di Lignano Sabbiadoro. Il Basso Friuli ha fatto registrare il maggior numero di transazioni: 1.544, ben 604 delle quali nel solo comune turistico/balneare di Lignano Sabbiadoro, corrispondente al 26,8% del mercato residenziale provinciale e “muovendo” l’1,99% dell’intero patrimonio immobiliare a fronte del valore provinciale che si ferma a 1,72%. Sul fronte mare di Sabbiadoro le cifre viaggiano dai 4.000 ai 6.500 euro al metro quadrato per il nuovo-ristrutturato e 2.600/3.500 per un immobile da ristrutturare; a seguire Pineta (dai 3.500/4.500 ai 2.200/3.200) e quindi Riviera (dai 3.000/3.500 del nuovo-ristrutturato ai 2.100/2.800 “da ristrutturare”). Nel campo delle locazioni, invece, un appartamento (1 settimana, 4 posti letto) in alta stagione a Sabbiadoro viene proposto dai 450 agli 800 euro, a Pineta da 450 a 850, a Riviera da 400 a 750 euro.

I monti

Se il mare attira, non si può dire altrettanto dei monti friulani: Canal del Ferro-Val Canale (-10,3%, 121 transazioni) e Pedemontana (-9,4%, 135 transazioni) perdono consistentemente, mentre in Carnia il mercato residenziale rilevato è fortemente influenzato dall’aggregazione territoriale del Comune di Sappada nell’ambito del quale, nel 2018, sono state registrate 56 transazioni. Nelle terre alte, carniche e tarvisiane, il nuovo-ristrutturato viene quotato a Forni di Sopra dai 2.000 ai 2.700 euro al metro quadrato, a Ravascletto dai 1.700 ai 2.100, a Sappada dai 2.700 ai 3.500, a Tarvisio Camporosso dai 2.100 ai 2.700 e a Sella Nevea dai 1300 ai 1.400 euro.

L'analisi

“Nella provincia di Udine - sottolinea Claudio Bernardis, presidente provinciale Fiaip - dopo i segnali di crescita registrati negli ultimi anni, il mercato continua a lievitare nel numero delle compravendite ma con valori che, nell’usato, tendono ancora ad abbassarsi, in tutti i settori, dal residenziale al commerciale e terziario. La crescita nel numero delle compravendite – prosegue Bernardis - è peraltro dettata dall’incremento di investitori immobiliari che, visti i valori reddituali, tornano ad acquistare immobili da mettere a reddito, utilizzando sempre più spesso lo strumento delle locazioni brevi: un dato, questo, valido non solo nelle località turistiche ma anche nel contesto cittadino”. Una tendenza 2018 che in Friuli Venezia Giulia si traduce con un +3,6% di compravendite, quinto consecutivo anno con il segno positivo, che può certamente indicare come i risparmiatori italiani, considerati gli scarsi rendimenti dei titoli di Stato e la volatilità dei mercati azionari, si stiano rifugiando nell’investimento immobiliare. “Bene la provincia di Udine che ha trainato la Regione con il +4,2%, seguita dal comune di Udine con il 6,2% - ha precisato Bernardis –, ora cerchiamo di ridare luce, in un percorso con l’amministrazione, anche alle attività commerciali dando nuovo impulso al centro storico”. Crescono inoltre le locazioni brevi, segno che non esiste solo turismo di mare e montagna: “E’ un settore sul quale dobbiamo puntare – ha aggiunto – senza dimenticare che abbiamo città come Cividale e Aquileia”. “In un quadro FVG che continua a testimoniare la casa come bene rifugio, con un +3,6% di compravendite nel 2018 e prezzi ancora in calo (-1,5%) - conferma Leonardo Piccoli, presidente regionale Fiaip -, per il 2019 si conferma un andamento positivo del mercato immobiliare di Trieste, in particolare per quel che riguarda il numero delle compravendite, a suffragare il buon livello di appeal e le prospettive di sviluppo che il capoluogo della Regione sta riscontrando negli ultimi anni. Il clima di fiducia è confermato pure dai dati del primo trimestre 2019 – aggiunge Piccoli -, che vede il Nord Est segnare un +11,8% di vendite rispetto allo stesso periodo dello scorso anno”. Inoltre, rileva Piccoli, ricordando come in regione siano presenti 730mila unità immobiliari residenziali, 560mila nuclei familiari e uno stock di 85mila immobili che rimangono vuoti, “molti corregionali credono nella seconda casa come fonte di reddito e il turismo rappresenta una leva importante: Lignano ha 28mila seconde case, delle quali almeno 5mila sarebbero da adeguare con investimento complessivo di circa 100milioni, dando lustro alla località e respiro alle imprese locali”. I risparmiatori del Friuli Venezia Giulia confermano però una certa prudenza nell’investimento, considerando che il dato nazionale riporta per alcune regioni del Nord una ripresa del 10%. Oltre alla diminuzione dei prezzi delle case, in negativo anche i valori di uffici (-0,4%), negozi (0,5%) e capannoni (-1,8%). Il mattone rientra ancora, comunque, tra gli interessi degli italiani, per il presidente nazionale Fiaip Gianbattista Baccarini: “Il dato delle compravendite aumenta per il quinto anno, ma i valori sono bassi e la gente si approccia con più facilità al mercato immobilare, in aggiunta ai tassi di interessi storici che per il 2019 e 2020 rimarranno bassi. Dobbiamo essere messi nella condizione per attrarre gli investitori e lo si fa se si ha una redditività certa – ha chiarito -; altro tema sono le locazioni turistiche: un settore che va monitorato e salvaguardato, ma non inteso come una forma di concorrenza sleale contro gli albergatori”.

I mutui

“Il comparto mutui continua a rappresentare il principale driver di crescita di FriulAdria nel Nord Est. Oltre 5 mila i nuovi contratti sottoscritti dalla clientela nel 2018, in incremento del 16% anno su anno, per complessivi 533 milioni erogati”. A ricordarlo è Massimo Ritella, direttore regionale FVG di Crédit Agricole FriulAdria. “I primi mesi del 2019 confermano questa tendenza: nel primo trimestre abbiamo erogato 1.135 nuovi mutui, con una crescita di quasi il 20% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. È un motivo di soddisfazione – prosegue - ma anche di responsabilità perché bisogna costruire delle proposte finanziarie sempre più evolute e al passo con la vita delle persone. Tra i nuovi servizi abbinati al mutuo Crédit Agricole, per esempio, figura anche l’app per seguire la propria pratica direttamente dal cellulare”.

Gli interventi

“Abbiamo un’offerta importantissima tra mare, montagna e città, con Trieste che sta viaggiando bene, e un numero rilevante di strutture, ma quante sono adatte a rispondere alle esigenze del turista moderno?” è la provocazione lanciata dall’assessore regionale alle Attività produttive e turismo Sergio Emidio Bini intervenuto al convegno. “Interrogativi difficili e fastidiosi, ma se vogliamo davvero offrire, oltre che preannunciare qualità, dobbiamo riflettere – ha precisato -, e spesso non è all’altezza delle aspettative dei potenziali turisti, oggi nelle condizioni di verificarla direttamente”. Lignano, per Bini, ha cominciato a correre ammodernandosi, così come le montagne “crescono a doppia cifra anno su anno, ma c’è ancora molto da fare, bisogna crederci, rischiare e investire per fare impresa, trovando dall’altra parte agevolazioni, non ostacoli”. Per il sindaco di Udine Pietro Fontanini i dati del turismo sono incoraggianti. “Si vedono sempre più turisti dall’Austria, Germania e Slovenia, sulla strada che in bicicletta li porta al mare, ma vogliono conoscere anche le città – ha indicato Fontanini -, scoprendone tradizioni, cultura ed enogastronomia. Su Udine stiamo investendo e sta cambiando – ha aggiunto -: la zona dell’ex Bertoli ospiterà abitazioni e un parco per i cittadini, così proseguiamo nella experimental city, si recupera le caserme Osoppo e Cavarzerani, nuova sede della Questura, e andremo avanti con l’housing sociale”. Turismo “in sella” settore sul quale puntare e investire anche per Enzo Cainero: “Grandi finanzieri e imprese italiane sono venute a scoprire il Friuli Venezia Giulia che non conoscevano: sono stato uno dei grandi fautori della bici assistita e oggi è il futuro. Mi piacerebbe che la Regione lanciasse come evento un giro di tutto il territorio in e-bike – ha proseguito -, lo sport ha un richiamo incredibile, dobbiamo crederci, abbiamo tante peculiarità e non ci dobbiamo arrendere alle prime difficoltà”. 
 

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