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Affitto: e se convenisse la cedolare secca? Chi ne ha diritto e come calcolarla

La cedolare secca è il regime fiscale alternativo a quello ordinario per quel che riguarda gli affitti: ecco come funziona nello specifico

Imposta di registro, marche da bollo, addizionali e Irpef, adeguamenti Istat. Può diventare un vero calvario per il proprietario che decide di affittare una casa la “gestione” del contratto d'affitto. Esiste però un'imposta, la cedolare secca, che sostituisce tutte le altre. Ma come funziona? In cosa consiste? Chi ne ha diritto? E, soprattutto, quali sono i vantaggi o gli svantaggi rispetto all'altro regime fiscale?

Quando utilizzarla

Il regime fiscale alternativo può essere utilizzato dal proprietario o da chi ne ha l’usufrutto, solo su immobili che non sono destinati ad attività imprenditoriali. Questo vuol dire che il contratto con cedolare secca deve essere rivolto a persone fisiche e non alle imprese perché l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo. Inoltre, l’edificio deve rientrare nelle categorie che vanno dalla A/1 alla A/11 (tranne l’A/10 che riguarda gli uffici e gli studi privati) e vale anche per le cosiddette pertinenze all’abitazione come box, cantine, posti auto, solo se menzionati nel contratto. L’unica eccezione è rappresentata dai contratti stipulati nel 2019 in cui la cedolare secca è stata applicata anche agli immobili di tipo strumentale, appartenenti alla categoria C/1 con una superficie fino a 600 metri (in questo caso l’aliquota è stata del 21%).

La decisione di applicare la cedolare secca va comunicata nel momento della registrazione del contratto e in caso di proroga si deve riconfermare l’imposta semplifica anche all’Agenzia delle Entrate. La cedolare secca, può essere scelta anche successivamente alla stipula del contratto, ma in questo caso non si avranno i rimborsi delle imposte già versate.

Inoltre chi sceglie questo tipo di regime, deve sapere che il canone d’affitto sarà fisso e non verrà interessato da nessun adeguamento, compreso quello dell’Istat.

Come calcolarla

La cedolare secca si calcola sempre sul 100% del canone annuale, ma comunque la tassazione rimane inferiore rispetto a quella ordinaria. Il calcolo ha uno schema fisso:

  • L’aliquota è del 10% su quei contratti di locazione a canone concordato stipulati nei capoluoghi di provincia, nei comuni classificati come ad alta densità (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e in quelli confinanti.
  • L’aliquota è sempre del 10% sui contratti stipulati nei comuni dichiarati in stato d’emergenza perché colpiti da calamità naturali
  • È ugualmente pari 10% sui contratti d’affitto per gli studenti universitari
  • Il 10% vale anche per gli affitti transitori
  • L’aliquota sale invece al 21% quando la casa è affittata a mercato libero

Come versarla

Per versare i contributi della cedolare secca ci sono due modalità:

  • Acconto: nel primo anno non si deve versare nulla perché non sussiste un periodo precedente su cui far valere l’imponibile. Successivamente la cedolare secca corrisponde al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente
  • Saldo: il pagamento deve essere effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%. L’importo del saldo è pari al 21%, ma si riduce al 19% nel caso di canone concordato.

Per effettuare il versamento occorre utilizzare il modello F24, optando per due modalità:

  • Unica soluzione: entro il 30 novembre, se l’importo da pagare è inferiore a 257,20 euro
  • Rate: se l’importo supera i 257,20 euro, il versamento può avvenire in due rate, la prima delle quali pari al 40% dell’acconto dovuto (entro il 30 giugno) e il restante 60% entro il 30 novembre.

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