Come affittare casa a studenti: contratti e registrazioni

Quella di affittare un proprio immobile a studenti universitari è sempre una buona idea, e può rappresentare una fonte di guadagno extra che fa sempre comodo. Questa soluzione, però, non deve essere presa alla leggera, perché oltre ai vantaggi, ci possono essere anche dei piccoli problemi in cui si potrebbe incorrere. E' importante, quindi, capire bene cosa si deve fare per evitare inconvenienti.

Cosa fare prima

Prima di affittare casa bisogna prendere delle precauzioni:

• conoscere il vicinato. Se nel palazzo ci sono persone anziane o intolleranti, affittare casa a studenti sarebbe uno svantaggio, perché i proprietari dovrebbero ascoltare continue lamentele.
• Gli studenti universitari in alcuni casi possono essere difficili da gestire, perché rumorosi, ritardare con i pagamenti delle utenze, e danneggiare gli arredi. In questo caso, sul contratto si potrebbe inserire un elenco di ciò che viene fornito, dello stato e la clausola di restituirli integri, pena il pagamento di una penale per risarcire i danni. Per quanto riguarda il pagamento delle bollette, meglio se il proprietario le paga personalmente e poi si fa restituire i soldi dagli inquilini, così non ci saranno ritardi. 
• Stabilire il numero di inquilini per evitare case sovraffollate. Quindi, meglio valutare la grandezza degli spazi comuni e il numero di bagni a disposizione.
• Ogni stanza deve essere ammobiliata, fornita di tutto il necessario per vivere al meglio.
• Chiedere una caparra di due mensilità.
• Per la scelta degli inquilini, si può mettere annunci online o affidare la ricerca agli affittuari, in modo da scegliere persone affini al loro carattere. 

Il contratto d’affitto

Stipulare un contratto d’affitto permette ai locatari di essere in regola con la legge e ai conduttori di essere tutelati. Ecco le diverse soluzioni contrattuali:

• contratto a canone concordato - Questo tipo di contratto ha una durata di 3 anni che si rinnova per altri 2 a meno di altre comunicazioni. Inoltre, il locatore e il locatario non hanno autonomia, le decisioni vengono prese dalle associazioni rappresentanti. Questi decidono il canone e una clausola sulla rescissione. In caso di disdetta illegittima da parte del locatore, l’affittuario può chiedere un risarcimento non inferiore a 36 mesi in base al canone pagato.
• Contratto transitorio - Questa è la formula che pone meno vincoli a entrambe le parti. Infatti, il contratto ha una durata che va da un minimo di un mese a un massimo di 18 mesi. Il rinnovo non è automatico, ma deve essere fatto attraverso la stipula di un nuovo contratto. Sia il conduttore che il locatario, possono fornire la documentazione, da allegare al contratto scritto, in cui spiegano le necessità che li spingono a scegliere questa forma di contratto. 
• Contratto per studenti universitari - Questo contratto ha valenza territoriale e può essere adottato solo nei comuni in cui ci sono sedi universitari, perchè rivolto agli studenti fuori sede, che per frequentare il corso di laurea devono allontanarsi dalla città di residenza. Il contratto dura da 6 a 36 mesi e si rinnova in automatico, tranne disdetta.

Come recedere un contratto

Nel momento in cui si affitta casa, può succedere che uno dei due voglia scindere l’accordo sottoscritto. In base alla legge, all’interno del contratto si può inserire una clausola rescissoria a favore del conduttore, che gli permette di rompere il contratto in qualsiasi momento. Di solito, esiste un periodo di permanenza minimo dopo il quale la clausola vale. Se non esiste questa clausola, il contratto si può scindere solo in caso si gravi fatti oggettivi dimostrabili, sopravvenuti durante il periodo di locazione e tali da non poter più assicurare la presenza nella stanza. I motivi possono essere l’abbandono degli studi, gravi problemi di umidità, ecc. A differenza dei conduttori, per i locatari non ci sono le stesse tutele. Si può negare il rinnovo automatico dopo la prima scadenza solo se:

• la stanza deve essere usata per sé o per un parente;
• se il conduttore ha a disposizione un altro alloggio simile nello stesso comune;
• se lo stabile ha gravi problemi strutturali che possono essere risolti solo con l’assenza dell’inquilino;
• il locatore è spesso e per lunghi periodi assente senza un valido motivo. 

Senza clausole o casi particolari, per la rescissione del contratto, il conduttore deve dare un preavviso di almeno 6 mesi al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Come registrare un contratto d’affitto

Il contratto in forma scritta deve essere registrato obbligatoriamente nel momento in cui supera i 30 giorni. La procedura è semplice e può essere fatta anche per via telematica senza recarsi all’Agenzia delle Entrate. In ogni caso, si deve versare un’imposta di registro, pari al 2 per cento della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e che, comunque, non può mai essere inferiore a 67 euro. L'alternativa è il regime della cedolare secca, che può essere applicato solamente se diverse porzioni di immobile sono affittate con un contratto di locazione distinto. Il regime prevede il pagamento dell'aliquota sostitutiva pari al 10 per cento o al 21 per cento sostituendo l’imposta per Irpef e addizionali, l'imposta di registro e i relativi bolli.